Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 14-КГ18-9 Дело о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку необходимо учесть положения законодательства, согласно которым, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Марьина А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Романовой Аллы, действующей в интересах несовершеннолетнего Свиридова Алексея, к Ситникову Александру Александровичу, Ситниковой Ларисе Николаевне, публичному акционерному обществу "АКИБАНК" о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога по кассационным жалобам Ситникова А.А., Ситниковой Л.Н. и представителя ПАО "АКИБАНК" на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения представителя ПАО "АКИБАНК" Модзолевского В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

Романова А. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 13 декабря 2012 г. между Ситниковым А.А. (продавец) и Свиридовым А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ...

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении названного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. представители сторон по указанному договору купли-продажи, действующие на основании доверенностей, обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган государственную регистрацию перехода права собственности прекратил.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в названном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, по которому им предоставлен кредит в размере 7000 000 руб., заключили с ПАО "АКИБАНК" (далее - банк) договор ипотеки недвижимого имущества N .., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

Уточнив исковые требования, истица просила суд признать недействительным договор ипотеки от 23 сентября 2014 г., заключенный между банком и Ситниковыми, применить последствия ничтожной сделки - признать отсутствие ее правовых последствий, прекратить залог в отношении спорных нежилых помещений.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г., исковые требования удовлетворены.

В кассационных жалобах заявители просят отменить вышеназванные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 5 июня 2018 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, объяснения относительно кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13 декабря 2012 г. между Велиевым А.А.-оглы, действующим в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующим в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ... Договор купли-продажи был исполнен, денежные средства переданы продавцу, недвижимое имущество передано по акту приема-передачи.

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. Велиев А.А.-оглы, действующий в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующий по доверенности в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган прекратил регистрацию, о чем имеется уведомление Управления Росреестра Воронежской области.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в указанном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части с образованием трех отдельных объектов недвижимости, о чем сделаны записи в едином государственном реестре прав.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору (кредит в размере 7 000 000 руб.), заключили с банком договор ипотеки недвижимого имущества N ..., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

11 февраля 2016 г. на имя несовершеннолетнего Свиридова А. нотариусом города Москвы было выдано свидетельство о праве на наследство по закону.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 1 декабря 2016 г. в данной части решение суда оставлено без изменения.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 5 июля 2016 г. кредитный договор, заключенный между банком и Ситниковыми, расторгнут, в пользу банка с последних солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6 297 603 руб., обращено взыскание на заложенные по договору ипотеки от 23 сентября 2014 г. нежилые помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 октября 2017 г. решение Ленинского районного суда г. Воронежа отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что Ситниковы не вправе были распоряжаться спорным имуществом и отдавать его в залог, поскольку ранее Ситников А.А. с согласия Ситниковой Л.Н. уже им распорядился, заключив со Свиридовым А.Б. (наследодателем Свиридова А.) договор купли-продажи указанного нежилого помещения, передав его последнему по акту приема-передачи, в связи с чем ответчик не мог не знать, что фактически не является его владельцем.

Суд полагал, что оспариваемый договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. заключен позже возникновения наследственных прав несовершеннолетнего Свиридова А. на спорное имущество и на момент передачи нежилых помещений в залог Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. не являлись их владельцами, а потому названный договор ипотеки является ничтожным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что договор ипотеки недвижимого имущества от 23 сентября 2014 г. является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования абзаца первого пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А.

Кроме того, судебные инстанции, сославшись на положения пунктов 3, 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о злоупотреблении Ситниковыми своими правами при заключении названного договора ипотеки.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Суды обеих инстанций, разрешая спор и признавая недействительным договор ипотеки по тем основаниям, что у залогодателей отсутствовало право распоряжаться предметом залога и обременять его ипотекой, не учли положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. запись о регистрации права собственности на спорное имущество за Ситниковыми в ЕГРП погашена не была.

При заключении договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. банку были представлены выписки из ЕГРП, подтверждающие наличие у залогодателей права собственности на предмет залога. Более того, на момент заключения оспариваемой сделки залогодатели (Ситниковы) являлись не только собственниками переданного в залог имущества, но и фактическими владельцами, несущими расходы по его содержанию. При этом, Свиридов А. владельцем заложенной недвижимости не был, право собственности за ним на спорное нежилое помещение в порядке наследования признано решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вынесенным только 5 апреля 2016 г. и вступившим в силу 1 декабря 2016 г.

Таким образом, судам следовало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку банк является добросовестным залогодержателем.

Также нельзя согласиться с выводами судов о признании договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. ничтожной сделкой в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении оспариваемого договора ипотеки нарушены требования пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующего, что ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А., является необоснованным.

Договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. был заключен в соответствии с указанными требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное нежилое помещение принадлежало Ситниковым, а не Свиридову А., право собственности за которым признано через два года после заключения договора ипотеки (решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вступившее в силу 1 декабря 2016 г.), в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у него не имелось.

В связи с изложенным, указанный договор является оспоримой сделкой, а потому при рассмотрении заявления о пропуске истицей срока исковой давности, суду надлежало руководствоваться пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судьи

Романовский С.В.

Марьин А.Н.

Обзор документа

Истица, действующая в интересах несовершеннолетнего наследника покупателя недвижимости, оспаривала договор ипотеки. Он был заключен между банком, с одной стороны, и продавцом и его супругой, с другой стороны. Сделка была совершена после смерти покупателя, который оплатил недвижимость, но не успел оформить право собственности.

Суды признали договор ипотеки недействительным, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с их выводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение.

Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем. Если вещь заложена лицом, которое не было управомочено распоряжаться ею, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя.

Также нельзя согласиться с выводом о ничтожности договора ипотеки. Суды посчитали, что было нарушено требование, в силу которого залогодателем выступает собственник. Между тем при заключении договора ипотеки право собственности принадлежало продавцу и его супруге. Наследник признан собственником позднее. Поэтому сделка является оспоримой. Срок исковой давности составляет 1 год.

Оспаривание договора ипотеки

В некоторых случаях можно оспорить договор ипотеки, несмотря на минимальные шансы. Процедура оспаривания производится в судебном порядке и при наличии оснований для признания соглашения недействительным.

Причины

Наиболее распространенной причиной, по которой граждане желают оспорить ипотечный договор, является нежелание или невозможность выплачивать долги. В этом случае эффективнее будет организация процедуры банкротства в Арбитражном суде, т.к. аннулирование соглашение между банком и физическим лицом по иску последнего в данном случае невозможно.

Когда еще можно оспорить сделку:

Купленная за счет кредитных средств недвижимость была оформлена на недееспособного гражданина, поэтому находилась под обременением. Согласно законодательству, любые сделки с недееспособными должны оформляться их опекунами или иными законными представителями.
В договоре указаны противозаконные требования, ставящие заемщика в крайне невыгодное положение: кабальность сделки, мнимость или притворность, если об этом он узнал только через несколько месяцев после оформления.
Истцом является банк, требующий аннулирования сделки из-за накопления больших процентов и пеней за заемщиком.

ВАЖНО!!! Последнее происходит, когда должник не платит по кредиту более трех месяцев. С этого момента финансовая организация может обратиться с иском в суд, попытаться урегулировать проблему самостоятельно либо заключить с коллекторским агентством договор уступки права требования (ст. 47 ФЗ «Об ипотеке»).

Как оспорить ипотечный договор: пошаговая инструкция

В ст. 30 ГПК указано, что при оспаривании сделок с имуществом необходимо обращаться в суд по месту его регистрации. Подать заявление может заемщик, созаемщик или собственник недвижимости. Нередко это совершенно разные лица, т.к. кредит может выплачивать один человек, но квартира оформляется на другого, не участвующего в сделке.

Что необходимо сделать:

Собрать все документы, указывающие на неправомерность сделки либо отдельных пунктов договора.
Составить исковое заявление, указав в нем свои Ф.И.О., паспортные данные, номер договора, наименование кредитора, дату заключения сделки. Также в нем обозначается суть претензии, даются ссылки на статьи законов, которые были нарушены банком при заключении соглашения. В конце делается опись прилагающихся материалов, ставится подпись.
Направить иск в суд. Сделать это можно лично или через электронную форму на сайте судебного органа, если такая возможность предусмотрена в регионе проживания.
При подаче иска попросить у судьи поставить пометку о регистрации на втором экземпляре.
Дождаться оповещения от суда. Обычно оно поступает в течение 10 дней и содержит СМС с датой первого судебного заседания.

Если в принятии иска заявителю отказано, в течение 5 дней ему направляется определение с указанием причин (ст. 134 ГПК РФ).

Когда речь идет об оспаривании ипотечного договора между физическими лицами, применяется аналогичный алгоритм, но здесь есть один нюанс: если судом будет установлено, что ответчик знал о неправомерности своих действий и ввел истца в заблуждение, он может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

Рассмотрим пример из судебной практики:

Волохов С.В. оформил договор ипотеки с Грязновым Р.О., согласно которому последний продает ему квартиру в рассрочку под проценты, и она после заключения сделки становится залогом до погашения долга. В договоре было указано, что недвижимость находится в собственности Грязнова Р.О., свидетельство о правах на имущество предоставлено.

Позднее было установлено, что в квартире зарегистрирован недееспособный брат Грязнова Р.О., и согласие на ее продажу от законного представителя – матери, - получено не было, он не проживал в ней.

Впоследствии мать недееспособного подала в суд о признании ипотечного договора недействительным по двум основаниям:

Заключение сделки с нарушением (нужно согласие законного представителя на продажу).
В связи с реализацией имущества были нарушены права на проживание и свободное пользование жильем недееспособным.

Рассмотрев материалы дела, суд постановил расторгнуть ипотечный договор в связи с существенным нарушением прав заемщика и недееспособного брата ответчика.

Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:

недееспособности одной из сторон соглашения;
отсутствии полномочий для заключения соглашения;
выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка;
отсутствии государственной регистрации договора;
отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
неполном перечне основных условий сделки.

Порядок процедуры

Такая процедура, как признание договора недействительным, происходит исключительно в суде. Для этого заинтересованная сторона подает в судебные органы исковое заявление.

Законность своих требований необходимо доказывать с помощью свидетелей, предоставления пакета документов. После изучения документов и оценки материалов дела органы суда принимают решение в пользу одной из сторон.

Последствия признания недействительным залога

Договор залога ГК РФ признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.

Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.

Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.

Судебная практика

Признание недействительным договора залога – судебная практика:

1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество. Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.

Бесплатная юридическая консультация:

После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.

Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.

Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.

П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.

Бесплатная юридическая консультация:

2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.

В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.

Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.

О договоре залога имущества в обеспечение договора займа читайте тут.

3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения. Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание. Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.

Бесплатная юридическая консультация:

Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание. Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье. 9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.

В видео рассматривается общие условия недействительности сделок

Банк произвел реорганизацию путем присоединения, первоначальный залогодержатель ликвидирован - отсутствуют сведения о госрегистрации договора залога новым залогодержателем - условиями договора предусмотрено внесение изменений в закладную (в нашем случае новая организация в порядке реорганизации) осуществляется при выдаче новой закладной и ее регистрации. Возможно ли признать старую накладную недействующей - а требование банка о о реализации залога с торгов незаконным?

Нет, к сожалению, старую накладную нельзя признать недействующей, а требования от банка о реализации залога с торгов незаконными, так как сведения все равно остались.

Бесплатная юридическая консультация:

Юрист с 7-летним опытом работы в области Гражданского законодательства. Окончил Российскую правовую академию.

Информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед принятием какого-либо решения проконсультируйтесь с юристом.

Руководство сайта не несет ответственности за использование размещенной на сайте информации.

Копирование материалов допускается только при использовании активной ссылки на этот сайт или источник информации.

Бесплатная юридическая консультация:

Признание договора ипотеки незаключенным

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:

Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.

Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.

Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. (Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу №)

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:

Бесплатная юридическая консультация:

Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А., в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст. 10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» , поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.

В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года. В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А. заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны. Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось. (Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу №)

Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:

Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст. 69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится. Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.

Бесплатная юридическая консультация:

Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан. Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке». Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2. договора указано место совершения платежа (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу №/2011)

В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано, так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:

Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №. залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.

Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что «. в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от. определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. (Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года №)

Бесплатная юридическая консультация:

Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.

Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. (Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года, по делу №/2011)

Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:

Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.

Бесплатная юридическая консультация:

В иске отказано. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.

Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни - личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки. Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается. (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу №/10)

Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства. Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:

Истец (Ч. - физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.

Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.

Бесплатная юридическая консультация:

Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.

Имущественный поручитель - это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица - должника.

Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое - либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя - ипотекодателя.

Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.

Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.

Бесплатная юридическая консультация:

Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.

Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости - нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.

Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года, по делу №/2011)

Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:

ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога - подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что «. делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом». (Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года)

Бесплатная юридическая консультация:

Судебная практика по ипотеке в 2017 году

Споры, возникающие при исполнении обязательств по ипотечным договорам, требуют разрешения чаще в суде.

Судебная практика по ипотеке в 2017 году имеет свои особенности и нюансы, особенно в таких узких отношениях, как развод или военная ипотека.

Ипотечный кредитный договор обязывает заемщика вовремя исполнять взятые обязательства.

Случаи игнорирования оговоренных условий, просрочки по причине финансовых проблем обогащают судебную практику по ипотеке в 2017 году.

Именно этот год стал тяжелым из-за финансовой нестабильности рынка.

Бесплатная юридическая консультация:

Споры по займам

В случае просрочки или непогашения кредита полностью между банком и его клиентом возникает спор.

Судебная практика говорит о наиболее частых причинах появления споров с заемщиками:

В случае неоплаты остатка по денежному долгу, когда, например, не вносится последний платеж в несколько тысяч рублей, необходимо понимать, что на этот остаток начисляются проценты по ипотеке.

Это прописано в графике платежей, а еще проценты в качестве штрафной неустойки за допущенную просрочку.

Ответственность за просрочку предусматривается не только законом об ипотеке и ГК РФ, но и самим договором.

Бесплатная юридическая консультация:

Именно этот документ прописывается размер взыскиваемой неустойки, который может быть выше, чем указано в ГК РФ.

По условиям ипотечного договора банк уже при первой просрочке вправе требовать от клиента погашения полной суммы займа.

При судебных разбирательствах большое внимание уделяется договорным условиям.

В своей основной массе законодательство в области гражданского права, в частности по ипотечным отношениям, применяется с оговорками, прописанными в договоре.

Потому так важно при оформлении ипотеки внимательно отнестись к изучению кредитного соглашения. Все прописанное в документе, становится обязательным для исполнения.

Бесплатная юридическая консультация:

Обращение в суд

Обращение в суд следует, если банк не смог договориться с клиентом. На практике банк без обращения к нему заемщика не станет по собственной инициативе проводить никакие согласительные процедуры.

Потому, как только клиент понимает, что не сможет вовремя оплачивать заем, ему стоит обратиться в банк с просьбой о рассрочке, отсрочке, уменьшении процента, рефинансировании кредита, об иной «помощи» от организации.

В самом договоре о возможности получить меру поддержки от банка может быть не указано, но это не лишает права обратиться с подобной просьбой.

Обычно договор на кредит с господдержкой (например, по программе «Жилище», по накопительной программе для военных) предусматривает возможности отсрочки платежа.

Об обращении в суд банк оповещает заемщика. Обычно судебное разбирательство рассматривается как крайняя мера и следует не сразу за первой просрочкой.

Бесплатная юридическая консультация:

Практика показывает, что судебный процесс инициируется при просрочке в сумме 5% от цены заложенного жилья.

Обращение готовится к суду в порядке искового разбирательства, если речь идет о необходимости взыскания заложенного имущества (определение начальной цены для торгов).

В иных ситуациях, если речь идет о списании со счетов, а не о реализации залога, допустимо обращаться за судебным приказом в порядке гл.11 ГПК РФ.

Необходимые документы

Как только заемщик получил судебное извещение о начале процесса, он должен подготовиться к разбирательству.

Для этого оформляются и собираются документы:

Бесплатная юридическая консультация:

Сам банк – инициатор производства готовит документы:

Если в ходе судебного процесса возникает необходимость получить некоторые документы, то можно заявить ходатайство о судебном истребовании их или предоставить их самостоятельно.

Признание договора недействительным

Кредитный договор может быть признан недействительным только в судебном порядке.

Для такого признания необходимы достаточные основания, свидетельствующие, что при оформлении сделки были допущены нарушения закона или воли контрагента.

Признание договора ипотеки недействительным судебная практика допускает по следующим причинам:

Бесплатная юридическая консультация:

Если ипотечная сделка признается недействительной, то все правовые последствия, которые следовали за ее заключением, прекращаются, все полученное возвращается обратно.

То есть возникает необходимость вернуть деньги банку. Если сделать это невозможно, то допустимо оплатить компенсацию.

Признать сделку недействительной участники кредитного отношения могут в течение трех лет, после того как договор вступил в силу.

Если действие договора затрагивает посторонние интересы, то такие заинтересованные лица могут обратиться в суд с просьбой признать сделку ничтожной в течение десяти лет со дня действия договора.

Видео: что делать, если нечем платить кредит. Судебная практика

Ничтожность означается, что даже при согласии сторон с договором, он не может порождать правовые последствия и вообще не должен был заключаться в силу закона (например, ничтожна ипотечная сделка, которая оформилась только для вида, мнимая).

Оспорить действительность договора ипотеки можно в течение года со дня как лицо узнало о такой возможности.

Оспоримость означает, что сделка признается таковой судом и может быть признано, что не порождает последствий на будущее (например, совершена лицом, которое не имело достаточных полномочий).

Судебная практика по ипотеке

Банк при возникновении конфликта с клиентом заинтересован в том, чтобы вернуть вложенные деньги.

Потому большинство споров в суде разрешаются по вопросам возврата ипотечного долга.

Судебная практика приходит следующие варианты разрешения конфликта:

Дел, в ходе которых требуется признание ипотеки недействительной, судебная практика знает немного. Основная масса связана с взыскательными мероприятиями.

В пользу заемщика

Клиент выиграть судебный спор по ипотечному договору может. Для этого стоит внимательно изучить собственный кредитный договор, квитанции об уплате средств по займу.

Решение суда может быть вынесено в пользу заемщика по причинам:

В любом случае, спор по ипотеке относится в разновидности сложного финансового спора.

При его разрешении целесообразно воспользоваться помощью профессионального юриста.

Участие специалиста в разы повышает шанс на положительный исход судебного процесса.

По валютной

До кризиса 2015 года заемщики по валютной ипотеке выигрывали по сравнению с заключившими договор с ценой в российских рублях.

Процентные тарифы по валютной ипотеке всегда были (и в настоящий момент тоже) ниже, чем по «отечественной».

Когда курс составлял, например, 35 рублей за один доллар, то такие клиенты существенно выигрывали в итоговой сумме.

Разразившийся кризис, последствия которого в основном пришлись на 2017 год, заставили многих валютных заемщиков почувствовать собственную финансовую несостоятельность.

Значительная часть из них получает зарплату в российских рублях. Даже если она и индексируется, то не может поспеть за ростом долларового курса.

Банки не могут удовлетворить просьбы всех об отсрочках и иных мерах поддержки.

Потому растет число судебных разбирательств с валютными заемщиками-неплательщиками.

Большую опасность в этом случае представляли договоры с плавающим процентом, когда итоговый размер ежемесячной платы зависит от скачков курса на валютном рынке.

Резкий рост доллара сделал значительную массу валютных клиентов неспособными погашать взятые обязательства.

Возникают вопросы о том, как выйти из ипотеки, тем более, что судебные споры разрешаются в основной массе не в пользу заемщиков.

Военной

Накопительно-ипотечная программа для военных в 2017 году продолжает действовать.

У каждого военного после трех лет службы возникает право стать ее участником.

Постановка в программу участника осуществляется автоматически, а вот выдача сертификата участника – по рапорту служащего.

Конфликты могут возникать при этом не только с банком по поводу уже конкретного кредита, но и с Росвоенипотекой.

Ипотека под залог земли и недвижимости, читайте здесь.

Наиболее распространенными являются споры:

Об отказе включить военного в программу.
Отказ в выдаче свидетельства.
Неверный расчет размера ежегодных платежей на личный счет военного.

Если военный оформил кредитный ипотечный договор, то обращение в суд может последовать из-за:

непогашения долга по договору;
отказа от страхования заложенного имущества.

Сам военный может оспорить в суде действия банка:

Если накопленных средств достаточно, то военный может не прибегать к услугам банковского займа.

Тем более, что у военного нет обязанности покупать жилое помещение только в том районе или регионе, в котором получил сертификат участника программы.

Но если потребуются средства банка, то кредитный договор оформляется в регионе, где планируется приобрести жилье.

Судебная практика по военной ипотеке при разводе говорит об особенностях судебного разбирательства в этом случае, возникающих по причине:

В случае военной ипотеки банки и Росвоенипотека могут требовать оформления брачного контракта между военным и его супругом.

При расторжении брака

Многих заемщиков волнует вопрос, что будет с кредитным договором и заложенным по нему жилым помещением в случае развода.

Развод не является основанием для расторжения кредитного договора.

Но сама ситуация чаще складывается так, что возникает необходимость раздела имущества, находящегося в залоге, а также определения порядка погашения платежа.

Если ипотека оформлена в браке, то имущество, приобретенное в кредит, считается совместным имуществом, а долг распределяется на плечи обоих супругов.

Банк в случае развода может потребовать:

Погасить долг досрочно.
Раздела иного имущества на доли для погашения кредита.

О бракоразводном мероприятии в банк сведения автоматически не передаются органами власти, если не возникает спора по поводу кредита, имущества в залоге.

Но наличие конфликта между супругами провоцирует банк на активные действия в виде требований досрочного погашения.

Некоторые кредитные организации могут требовать на стадии оформления ипотеки заключения брачного договора, где прописывается, чьим имуществом после развода считается ипотечная жилплощадь, а также порядок погашения остатка по долгу.

Участие семьи в госпрограмме требует оформлять квартиру в собственность всех членов, в том числе детей.

Важно помнить, что по актуальному ГПК РФ на ипотечную квартиру, даже если это единственная недвижимость и семья с ребенком, может быть наложено взыскание (в случае просрочки).

Рассмотрение исков

Иски рассматриваются районным судом, так как цена его больше 50 тыс. руб. Если цена иска меньше, то процесс инициируется у мирового судьи.

По правилам процессуального законодательства судебное разбирательство проводится в открытом заседании, посетить которое может любой желающий.

После поступления заявления с приложениями судья проверяет их на соответствие требования ГПК РФ к форме, содержанию иска.

Неправильное оформление документов влечет отказ в их принятии к рассмотрению и возврат заявителю.

Если документы оформлены верно, то судья выносит решение о назначении самого заседания.

Об этом оповещаются все участники и заинтересованные лица (например, при конфликте заемщика с банком оповещают супруга как заинтересованную персону).

Стороны конфликта приглашаются на предварительное заседание, где судья до начала самого процесса предлагает разрешить конфликт мирным путем и объясняет как отказаться от требований согласно ГПК РФ.

На этом заседании уточняются обстоятельства спора, происходит передача документов и других доказательств.

Непосредственное рассмотрение иска происходит в судебном заседании. Неявка стороны конфликта на процесс может служить основанием для его переноса.

Весь процесс состоит из этапов:

По итогам рассмотрения иска готовится решение.

Если кто-то из участников спора не согласен с ним, то он может обратиться в вышестоящий суд для обжалования вынесенного судебного акта (на это дано десять дней).

Вынесенные решения

Итоговую часть своего акта, то есть непосредственное решение, судья сообщает в последний день рассмотрения конфликта.

Суду ГПК РФ предоставляет пять дней на оформление акта в конечном виде.

В решении по ипотечному спору суд прописывает:

После оформления решения, его нельзя изменить.

Но допустимо принять дополнение к решению в случае:

одно из требований в иске было в решение проигнорировано;
размер присужденного не был указан;
определения порядка компенсации расходов на процесс.

Если заемщик или представитель банка не понимают решение, то судья вправе его пояснить.

Полную правовую силу решение приобретает после десяти дней от его оглашения. В этот срок заинтересованному лицу дается возможность его оспорить в суде высшего уровня.

Наложенные взыскания

При отказе заемщика погашать ипотечный долг, суд может наложить следующие виды взыскания:

Процедура взыскания может быть отложена в случае оспаривания решение в суде следующей инстанции. Для этого необходимо подготовить соответствующее ходатайство.

Возможные нюансы

Судебные разбирательства по ипотечным спорам имеют следующие особенности:

Частое обращение за ипотечными кредитами, возникающие во время существования отношений между заемщиком и банком, обогащает судебную практику.

Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса, читайте здесь.

Рефинансирование ипотеки в 2017 году, читайте здесь.

Ведение разбирательств с банком в рамках судебного процесса часто требует участия профессионального адвоката.

Ипотека от застройщика

Ипотека на вторичное жилье

Check Also

Перечень документов для снятия обременения по ипотеке

Доходы большинства российских граждан не позволяют им купить собственное жилье за наличные деньги. Они долгие.

Добавить комментарий Отменить ответ

Рубрики

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

Москва и область

Санкт-Петербург и область

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Обеспечительные сделки признают недействительными по тем же правилам, что и обычные, но тут есть некоторые особенности. Юристы рассказали, почему оспорить сделки сейчас сложнее, чем раньше, в чем состоят их банкротные риски и когда нарушение корпоративной процедуры не поможет признать договор недействительным. Также приводим пример арбитражного дела, когда обеспечение удалось признать недействительным по мотиву введения в заблуждение.

Обеспечительные меры, например залог или поручительство, используются для договоров с недвижимостью, крупных кредитов и прочих значительных сделок. Они должны давать кредитору уверенность в «плане Б» на случай проблем контрагента. Однако недобросовестные должники пытаются всячески оспорить обеспечительные сделки, чтобы лишить кредитора одного из самых быстрых и простых способов возврата долга, говорит юрист Наталья Лопатина.

Почему оспорить стало сложнее

Обеспечительные сделки в основном признают недействительными по тем же правилам, что и обычные. Общие основания оспаривания из Гражданского кодекса, такие как мнимость, притворность, превышение полномочий и т. д., сейчас используются гораздо реже, делится наблюдениями Дмитрий Константинов из юрфирмы . Юрист объясняет это эффективностью специальных норм - о несостоятельности или корпоративных. Кроме того, в 2013 году стала действовать новая редакция ст. 166 Гражданского кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, которая существенно ограничила возможности их оспаривания, продолжает управляющий партнер АБ Юрий Пустовит.

Ипотеки и поручительства оспаривают не реже, чем раньше, но суды стали чаще отказывать.

Управляющий партнер АБ "Юг" Юрий Пустовит

В частности, в ст. 166 закрепили принцип эстоппель: лицо не может добиваться признания сделки недействительной, если раньше оно вело себя так, будто она действительна. Кроме того, раньше требовать применения последствий недействительности сделки могли «любые заинтересованные лица», а теперь - ее стороны или другие лица, указанные в законе.

Практика стабилизировалась и по такому основанию оспаривания поручительства физических лиц, как отсутствие согласия супруга. 10 лет назад это было одним из самых популярных способов отменить обеспечение, вспоминает Димитрий Нуржинский из . Но 12 июля 2012 года Пленум ВАС выпустил постановление, в котором разъяснил, что ответственность несет лично поручитель - а, значит, отсутствие согласия супруга не говорит о недействительности сделки. Эта позиция касалась индивидуальных предпринимателей, но в 2013 году применил такой же подход в деле простых граждан (дело № 18-КГ13-27), рассказывает Нуржинский. Несмотря на однозначное решение и устоявшуюся практику, банки перестраховываются и продолжают требовать нотариального согласия супруга на поручительство, делится юрист.

Стабилизировать оборот помогают и реестры. Залог прекращается в том случае, если заложенный объект приобрел добросовестный покупатель, который не был осведомлен об обременении (ч. 2 п. 1 ст. 352 ГК). Недвижимость «защищена» от этого системой регистрации прав, но подобные схемы часто встречались на рынке купли-продажи автомобилей, говорит Нуржинский. Суды же, по его словам, не всегда были готовы применять ст. 352, поэтому законодатель в 2014 году ввел систему регистрации залога движимых вещей у нотариуса (ст. 339.1 ГК).

Банкротные и корпоративные оспаривания

В банкротстве признать сделку недействительной гораздо проще. Ипотеку или поручительство могут оспорить по тем основаниям, что они причинили вред кредиторам или были совершены с предпочтением одному из них. Если в суде подтвердится, что кредитор знал или должен был знать о предбанкротном состоянии должника - сделку признают недействительной.

В зоне риска банкротного оспаривания могут оказаться договоры, заключенные в течение трех лет до возбуждения процедуры несостоятельности, предупреждает начальник отдела правового сопровождения девелоперских проектов Александр Анчугов.

Другие основания для оспаривания - корпоративные. Крупные сделки или сделки с заинтересованностью должны получить одобрение внутри фирмы согласно ее документам и закону. Если процедура нарушена, то договор могут признать недействительным при условии, что кредитор знал или мог знать о нарушении. Поэтому ему важно заранее проверить корпоративную структуру контрагента и убедиться, что сделка одобрена по всем правилам. Это распространенное основание для оспаривания залога, хотя в ходе судебного разбирательства может оказаться, что договор был фактически одобрен или прошел срок исковой давности, говорит консультант юридической практики Георгий Мурзакаев. От подобных исков можно защищаться, в том числе указывая на недобросовестность оппонента. В последнее время возросло значение института злоупотребления правом, обращает внимание Мурзакаев. Он приводит примеры решений, «устоявших» на уровне экономколлегии ВС:

В деле № А58-8432/2014 «Управляющая компания АЯМ» оспаривала ипотеку недвижимости, которую по кредиту компании заложила подконтрольная «Ассоциация строителей Амуро-Якутской магистрали». Как указывалось в иске, залог не одобрило общее собрание участников. Хотя корпоративные правила одобрения и были нарушены, суды отказались признавать сделку недействительной. Они сочли, что главной целью было освободить от ипотеки залогодателя, который обладал реальными активами, а, значит, компания злоупотребила правом на оспаривание сделки. К тому же мажоритарный участник ипотеку все-таки одобрил.
В деле № А40-186355/2015 «Нефтесклад № 1» попытался признать недействительной ипотеку, которую одобрили на внеочередном общем собрании участников, а должны были на совете директоров. Но суды отклонили требования. Они обратили внимание, что необходимый кворум был набран. А иск был подан для того, чтобы уклониться от исполнения сделки и причинить убытки банку.

Другие основания оспаривания и минимизация рисков

Сделки могут оспаривать и по другим основаниям, известным каждому юристу. Например, доверенность не давала полномочий заключать именно такой договор или оказалось, что предмет ипотеки на самом деле не принадлежит залогодержателю (например, договор купли-продажи здания признали недействительным). Ипотеку здания часто пытаются оспорить по тому основанию, что участок под ним не заложен, говорит Пустовит из АБ «Юг». По словам адвоката, суды склонны отказывать в таких исках: они объясняют, что оформление прав на землю зависит только от залогодателя, а залогодержатель тут ни при чем.

Встречаются и сравнительно редкие способы оспаривания. В пример Мурзакаев привел дело № А40-216102/15 . В нем суд признал недействительным договор залога доли в уставном капитале ООО в качестве обеспечения банковской гарантии банка «Пересвет», поскольку банк ввел в заблуждение залогодателя-физлицо. Первая и вторая инстанции обратили внимание, что основное обеспечение уже было предоставлено, а договор залога доли заключили дополнительно, после выдачи банковской гарантии и по требованию банка. В чем был смысл этого, представители банка так и не пояснили. Суды пришли к выводу, что они ввели гражданина в заблуждение и потребовали заключить сделку, в которой не было необходимости. А значит, ее следует признать недействительной.

В одном из дел суды признали недействительным договор залога доли, потому что залогодателя-физлицо ввели в заблуждение: необходимости в сделке не было.

Такой риск предвидеть сложно, но самые частые можно и нужно предупредить. Этим и занимаются юристы, задача которых тщательно изучить документы, затребовать недостающие и правильно структурировать сделку. Как защитить интересы обеих сторон сделки, рассказывает Лопатина из «Содружества земельных юристов» на примере купли-продажи участка с «неправильным» назначением. Покупатель хочет приобрести участок сельскохозяйственного назначения и построить на нем коттеджный поселок. Продавец обещает, что поменяет назначение земли, но, конечно, в счет аванса. «Здесь нужно заключить предварительный договор или договор купли-продажи будущей вещи - участка с правовым режимом под жилищное строительство, - говорит Лопатина. - Срок заключения основного договора надо жестко привязать к моменту внесения в ЕГРН нужного вида использования участка». Чтобы его зарегистрировать, продавец получит от покупателя аванс. На случай, если поменять назначение земли не удастся, Лопатина предлагает подключить финансово надежного поручителя, который гарантирует возврат аванса.

Чтобы получить кредит на нужды бизнеса, часто недостаточно ипотеки, банки требуют личного поручительства гендиректора или участников юридического лица. В итоге эти люди становятся ответственными за многомиллионные и многомиллиардные долги, с которыми, скорее всего, не смогут расплатиться. Признать такое поручительство недействительным сложно, потому что суды стремятся сохранить обеспечение, говорит старший юрист Татьяна Воронина: «Они отклоняют доводы о том, что долг уже был на момент поручительства или в договорах не указан его размер. Также суды не принимают во внимание, что у поручителя не было достаточного для оплаты долгов имущества (и понятно, что уже не будет)».

Воронина уверена: банки заключают договоры не с целью получить денежные средства, а чтобы контролировать поручителя под страхом привлечь его к солидарной ответственности. Она рекомендует руководителям и участникам компаний письменно обращаться в банк с просьбой обойтись без поручительства либо пытаться менять его условия. Можно попробовать ограничить ответственность теми долгами, которые возникнут в период полномочий конкретного лица. Иначе придется отвечать и за последующие - уже после того, как гражданин перестанет контролировать общество, заключает Воронина.

Тамбовский областной суд (Тамбовская область) - Гражданские и административные

Препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334 , статьи 348, 349 ГК РФ). Допущенные нарушения носят существенный характер, без их устранения путем отмены оспариваемых судебных постановлений восстановление нарушенных прав заявительницы невозможно. Президиум Тамбовского областного суда...

Апелляционное постановление № 22-6037/2019 22К-6037/2019 от 11 сентября 2019 г. по делу № 22-6037/2019

Краснодарский краевой суд (Краснодарский край) - Уголовное

Автомобиль практически новый, куплен в кредит за сумму более 1300000 рублей и является предметом залога по кредитному договору с банком, поэтому в силу ст. 333, 334 ГК РФ на него не может быть обращено взыскание по требованиям третьих лиц. Кроме того, размер этих требований существенно ниже действительной стоимости арестованного имущества. Никаких оснований для...

Решение № 33-15181/2019 от 6 сентября 2019 г. по делу № 33-15181/2019

Свердловский областной суд (Свердловская область) - Гражданские и административные

Заявленном размере. В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору с Забелиной И.Е. был заключен договор залога недвижимого имущества. В соответствии с положениям статей 334 , 348, 259, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об обращении взыскания на предмет залога удовлетворено обоснованно, поскольку в силу закона залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, ...

Постановление № 44Г-56/2019 4Г-857/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2-1310/2018

Смоленский областной суд (Смоленская область) - Гражданские и административные

Фомин Э.Е., выражая несогласие с апелляционным определением, указывает на то, что судебной коллегией не применены к спорным правоотношениям положения пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, поскольку он является добросовестным приобретателем, при заключении договора купли-продажи ему не было известно о нахождении приобретаемого автомобиля в залоге, ему был представлен оригинал паспорта...

Постановление № 44Г-292/2019 4Г-3786/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2-272/2019

Верховный Суд Республики Башкортостан (Республика Башкортостан) - Гражданские и административные

Ипотека в силу закона), и ответственность заемщика - физического лица при этом застрахована на основании договора страхования финансового риска кредитора. Вместе с тем, руководствуясь положениям статей 334 , 348, 349, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отмены принятого по делу решения суда, ...

Решение № 2-3438/2019 от 30 августа 2019 г. по делу № 2-3438/2019

Василеостровский районный суд (Город Санкт-Петербург) - Гражданские и административные

Другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. В силу ст. ...

Решение № 2-4669/2019 от 30 августа 2019 г. по делу № 2-2633/2019~М-1601/2019

Дзержинский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) - Гражданские и административные

Заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в...

Решение № 2-3124/2019 2-3124/2019~М-2606/2019 М-2606/2019 от 30 августа 2019 г. по делу № 2-3124/2019

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону (Ростовская область) - Гражданские и административные

Или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Как установлено в судебном порядке, ответчик ненадлежащим образом с ДД.ММ.ГГГГ исполнял обеспеченные залогом обязательства. В статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить...

Октябрьский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) - Гражданские и административные

Заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства, согласно ст.353 ГК РФ, залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением...